Покупка квартиры юридическим лицом у юридического лица

Покупка юридическим лицом имущества у физического лица: как оформить сделку?

Как правило, юридические лица и индивидуальные предприниматели приобретают товары и иное имущество у субъектов хозяйствования (юрлиц и ИП), но иногда у юридического лица может возникнуть необходимость приобрести некое имущество у физического лица (например, оборудование и т.п.)

В таких случаях у юрлица возникают вопросы: законна ли такая сделка, и если да – то каким образом ее документально оформить, если физлицо-продавец не обладает статусом ИП?

Начнем с того, что такая сделка (договор купли-продажи о приобретении юрлицом имущества у физлица) абсолютно законна, поскольку Гражданским кодексом Республики Беларусь не установлено ограничений относительно субъектного состава сторон договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Соответственно, сторонами договора купли-продажи могут быть как юридические, так и физические лица.

Согласно требований п. 1 ст. 10 Закона Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон), каждая хозяйственная операция (независимо от субъектного состава совершающих ее сторон) подлежит оформлению первичным учетным документом.

Пунктом 2 ст. 10 Закона предусмотрено, что первичные учетные документы должны содержать следующие сведения:

— наименование документа, дату его составления;

— наименование организации, фамилию и инициалы индивидуального предпринимателя, являющегося участником хозяйственной операции;

— содержание и основание совершения хозяйственной операции, ее оценку в натуральных и стоимостных показателях или в стоимостных показателях;

— должности лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и (или) правильность ее оформления, их фамилии, инициалы и подписи.

Первичные учетные документы могут содержать и иные сведения, не являющиеся обязательными.

Таким образом, помимо договора купли-продажи необходимо составить еще и первичный учетный документ, подтверждающий факт передачи товара физлицом-продавцом юрлицу-покупателю.

Исходя из положений п. 1 Инструкции о порядке заполнения товарно-транспортной накладной и товарной накладной, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58, бланки накладных ТН-2 и ТТН-1 на отгрузку товара применяются только юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Соответственно, при продаже товара физлицом накладные применяться не могут.

В случае продажи товара физлицом в качестве первичного учетного документа, подтверждающего передачу товара юрлицу, может выступать, к примеру, акт приема-передачи, содержащий сведения, установленные п. 2 ст. 10 Закона.

При этом, если приобретенное у физического лица имущество является для юридического лица объектом основных средств, то юрлицу необходимо заполнить акт о приеме-передаче основных средств, в котором отражаются сведения о приобретенном объекте (его характеристики, первоначальная стоимость, способ начисления амортизации и т.п.) (см. п. 9 Инструкции по учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26).

Форма акта о приеме-передаче основных средств и инструкция о порядке его заполнения утверждены постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 № 23 (Приложение 1).

Расчеты с физическим лицом за приобретенное у него имущество могут осуществляться как в безналичном порядке (платежным переводом на текущий счет (в т.ч. карт-счет) физлица), либо наличными денежными средствами.

Если оплата производится наличными, то при совершении такой операции юрлицу также необходимо оформить первичный учетный документ, подтверждающий факт оплаты товара. Таковым документом в данном случае выступает расходный кассовый ордер, форма которого утверждена Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29 марта 2010 г. № 38 «Об установлении форм первичных учетных документов по оформлению кассовых операций и Инструкции по заполнению форм первичных учетных документов по оформлению кассовых операций» (Приложение № 3 к данному Постановлению).

Ограничения по предельному размеру расчетов наличными денежными средствами (в размере 100 базовых величин), установленные п. 97 Инструкции о порядках ведения кассовых операций и расчетов наличными денежными средствами, утвержденной Постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь 19.03.2019 № 117, на данную ситуацию не распространяются, так как данные ограничения касается только расчетов между юрлицами и ИП.

Также на данную ситуацию не распространяются и ограничения по предельному размеру расчетов наличными денежными средствами (в размере 500 базовых величин), установленные подп. 1.1. п. 1 Указа от 16 октября 2014 г. № 493 «О развитии безналичных расчетов», поскольку данные ограничения касаются только случаев, когда плательщиком является физлицо, рассчитывающееся за товары (работы, услуги), реализуемые юрлицами и ИП.

В заключение следует отметить, что если реализуемое физлицом юрлицу имущество ранее использовалось физлицом-продавцом в его предпринимательской деятельности в качестве основных средств, то в соответствии с абз. 4 ч. 1 п. 44 ст. 208 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК) юридическое лицо как налоговый агент при выплате физическому лицу дохода должно исчислить и удержать с выплачиваемого физлицу дохода подоходный налог (см. ст. 23 НК).

Ю.А. Михайличенко

Материал подготовлен с использованием нормативных правовых актов по состоянию на 01.11.2021